ОСББ – це об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, юридична особа, яку створюють власники квартир і нежитлових приміщень, щоб самостійно керувати будинком: обирати підрядників, встановлювати внески, контролювати бюджет і вирішувати, на що витрачати гроші. У новобудові для цього треба, щоб більше половини метражу будинку вже мало зареєстрованих власників. До цього будинок обслуговує забудовник або призначена ним компанія.
ОСББ це що: визначення простими словами
ОСББ це непідприємницьке товариство. Воно не заробляє прибуток, а збирає внески співвласників і витрачає їх на утримання та ремонт спільного майна: даху, фасаду, під’їздів, ліфтів, інженерних мереж, прибудинкової території.
Ключові правила:
- один будинок має тільки одне ОСББ;
- кілька будинків із спільною прибудинковою територією чи мережами можуть створити одне об’єднане ОСББ;
- створити ОСББ лише в частині будинку не можна, виняток становлять секції з окремими технічними паспортами і власними комунікаціями;
- голова правління не обов’язково має бути власником квартири.
Хто керує новобудовою до створення ОСББ
Після введення будинку в експлуатацію мешканці заселяються поступово, і перші місяці будинок обслуговує забудовник або керуюча компанія, яку він залучив. Вона прибирає під’їзди, стежить за ліфтами, вивозить сміття, забезпечує роботу інженерних систем.
Закон № 417-VIII встановлює обов’язки забудовника перед майбутнім ОСББ: передати проєктну і технічну документацію та документи про гарантійні зобов’язання щодо будівельних робіт. Якщо документації немає, забудовник відновлює її власним коштом протягом 6 місяців. Попередній управитель передає документи протягом 3 місяців після реєстрації об’єднання.
Якщо протягом року співвласники не обрали форму управління, управителя призначає виконавчий орган міської ради за конкурсом.
Як створити ОСББ: покроково
- Дочекатися порогу площі. Установчі збори в новобудові скликають, коли власники вже оформили право власності на квартири та інші приміщення, що разом займають більше половини площі будинку.
- Зібрати ініціативну групу мінімум із трьох власників.
- Скласти перелік співвласників із площами їхніх квартир і нежитлових приміщень.
- Підготувати проєкт статуту на основі типового.
- Розіслати запрошення на установчі збори щонайменше за десять днів до їх проведення: вручити особисто під розписку, надіслати рекомендованим листом або електронною поштою, якщо власник про це просив.
- Провести збори. Можлива дистанційна участь через відеозв’язок, такі співвласники голосують листками опитування.
- Порахувати голоси. Кількість голосів пропорційна площі. Рішення ухвалене, якщо «за» понад половину голосів усіх співвласників, а не лише присутніх. Якщо одному власнику належить понад 50% площі, кожен власник отримує однаковий голос незалежно від метражу.
- Добрати голоси письмово, якщо на зборах їх не вистачило: на опитування відсутніх закон дає 45 днів.
- Затвердити статут, обрати правління, голову і особу, уповноважену на реєстрацію.
- Зареєструвати ОСББ. Об’єднання вважається створеним з моменту державної реєстрації.
Документи для реєстрації
- заява за встановленою формою;
- протокол установчих зборів у двох примірниках разом із листками письмового опитування;
- статут;
- реєстр співвласників;
- рішення про обрання органів управління.
Реєстрація відбувається у державного реєстратора в ЦНАП або у нотаріуса, найчастіше протягом одного робочого дня. Комплексний супровід нотаріусом коштує від 5 тис. грн.
Органи ОСББ і як ухвалюються рішення
| Орган | Хто входить | Що вирішує |
|---|---|---|
| Загальні збори | усі співвласники | статут, кошторис, розмір внесків, обрання правління, великі ремонти; збираються щонайменше раз на рік |
| Правління | обрані співвласники | поточне управління, договори з підрядниками, контроль робіт |
| Голова правління | обирається зборами | представляє ОСББ, підписує документи |
| Ревізійна комісія | лише співвласники | перевіряє фінанси і звітність |
Бухгалтер у штаті законом не вимагається, облік можна передати на аутсорс.
Внески і фонди
Загальні збори встановлюють перелік і розмір внесків. Зазвичай це:
- внесок на утримання будинку: прибирання, обслуговування ліфтів, освітлення, дрібний ремонт;
- ремонтний фонд для капітальних робіт у майбутньому;
- резервний фонд для непередбачених витрат.
ОСББ здебільшого не платить податок на додану вартість, але сплачує податки з зарплат найманих працівників.
ОСББ чи управитель: порівняння
Закон дозволяє співвласникам самостійно обрати форму управління: створити ОСББ і керувати будинком самим, найняти професійного управителя або поєднати обидва варіанти, коли ОСББ саме укладає договір з управителем.
| Критерій | ОСББ | Управитель |
|---|---|---|
| Хто ухвалює рішення | співвласники через збори і правління | управитель у межах договору |
| Контроль бюджету | повний, кошторис затверджують збори | за договором і звітами |
| Участь мешканців | потрібні активні люди в правлінні | мінімальна |
| Доступ до державних програм | так, для ОСББ діють гранти і пільгові кредити | ні |
| Оренда допоміжних приміщень | ОСББ може здавати і отримувати дохід | залежить від договору |
| Ризик | залежність від активності голови | залежність від сумлінності компанії |
Питання «ОСББ чи управитель» не має універсальної відповіді. Для великого нового комплексу з кількох черг часто обирають ОСББ, яке наймає професійну компанію на обслуговування, зберігаючи за собою контроль кошторису.
Державні програми, доступні лише ОСББ
Об’єднання отримує доступ до інструментів, недоступних окремим власникам квартир:
- гранти на енергоефективність, наприклад на сонячні станції та теплові насоси, у межах програм Фонду енергоефективності;
- пільгові кредити для ОСББ на генератори, сонячні станції та теплові насоси з частковою компенсацією вартості;
- програми резервного живлення ліфтів і насосів;
- муніципальна підтримка в Києві для новостворених ОСББ на ремонтні роботи.
Умови і прийом заявок змінюються, тому актуальність варто перевіряти на момент подачі.
Статистика
За даними Мінрегіону, в Україні зареєстровано понад 32 тисячі ОСББ. У Києві приблизно 12 тисяч багатоквартирних будинків, і ОСББ діють трохи більш ніж у 2 тисячах із них.
ОСББ у великому житловому комплексі: особливості
ЖК Sister на Осокорках будується чергами: 29 будинків і 2579 квартир. Для таких комплексів характерні кілька моментів:
- кожна черга вводиться в експлуатацію окремо, тож поріг «понад половину площі» набирається в межах конкретного будинку або секції з окремою документацією;
- спільні двори, паркінг і інженерні системи можуть стати підставою для об’єднаного ОСББ або окремих договорів між об’єднаннями;
- дахова котельня, генератор, свердловина і система безпеки потребують професійного обслуговування, тож ОСББ зазвичай укладає договори з профільними підрядниками;
- гарантійні зобов’язання забудовника за будівельними роботами зберігаються, і документи про них ОСББ отримує від забудовника.
Мешканцям нових будинків корисно познайомитися ще в перші місяці: чат будинку, спільні збори щодо ремонтів, обговорення правил двору. Саме з цієї активності пізніше формується ініціативна група.
Перший рік після заселення: що робити майбутнім членам ОСББ
- Створіть чат будинку і зберіть контакти власників ще до переїзду.
- Складіть реєстр проблем, помічених у місцях загального користування: гарантійні дефекти простіше вимагати від забудовника колективно.
- Попросіть у керуючої компанії звіт про тарифи на утримання та їхню структуру.
- Визначте активістів, готових увійти до ініціативної групи і правління.
- Вивчіть типовий статут і домовтеся про ключові правила: розмір ремонтного фонду, порядок голосування, правила користування двором і паркінгом.
- Порахуйте площі: коли право власності оформлять на понад половину площі будинку, можна скликати установчі збори.
Будинки, у яких громада формується з перших місяців, створюють ОСББ швидше і з меншими конфліктами. Об’єднання, створене у відповідь на кризу, частіше розвалюється через брак довіри між сусідами.
Часті питання
ОСББ це обов’язково для новобудови? Ні. Співвласники можуть обрати управителя замість об’єднання, але саме ОСББ дає повний контроль над бюджетом і доступ до державних програм.
Скільки квартир потрібно для створення ОСББ? Рахують не квартири, а метри: оформлені права власності мають охоплювати більше половини площі будинку. Ініціативна група складається щонайменше з трьох співвласників.
Як створити ОСББ, якщо частина власників не відповідає? Опитати відсутніх письмово, на це відведено 45 днів. Рішення ухвалене, якщо «за» набралося понад половину голосів усіх співвласників за площею.
Чи обов’язково вступати в ОСББ? Членство добровільне, але рішення загальних зборів і обов’язок сплачувати внески на утримання спільного майна поширюються на всіх співвласників.
Скільки коштує створення ОСББ? Самостійна реєстрація коштує недорого, послуги нотаріуса з повним супроводом від 5 тис. грн.
Хто може бути головою ОСББ? Будь-яка дієздатна особа, обрана зборами, не обов’язково власник квартири.
Що буде, якщо не створити ОСББ і не обрати управителя? Через рік управителя призначить виконавчий орган міської ради за конкурсом.