Перепланування квартири – зміна її внутрішнього планування: перенесення чи демонтаж перегородок, влаштування або закладання дверних прорізів, об’єднання приміщень. Від переобладнання воно відрізняється тим, що переобладнання стосується інженерних систем, а від реконструкції тим, що реконструкція змінює зовнішні параметри будівлі. Розбираємо, що дозволено власнику квартири в новобудові Києва, що потребує проєкту, а що заборонено категорично.
Правова база у трьох документах
Постанова Кабміну №406 від 07.06.2017 містить перелік робіт, на які не треба отримувати дозвіл і після яких об’єкт не приймають в експлуатацію повторно. Перший пункт цього переліку охоплює саме перепланування житла. Умова одна: роботи не мають зачіпати несучі й огороджувальні конструкції будинку, а також ті інженерні мережі, якими користуються всі мешканці.
ДБН В.2.2-15:2019 “Житлові будинки. Основні положення” визначає технічні вимоги до приміщень.
Житловий кодекс, статті 100 і 152, встановлює загальні правила переобладнання і перепланування житла.
Що можна робити без дозволу і проєкту
Демонтаж, перенесення та встановлення ненесучих перегородок. Влаштування і закладання дверних прорізів у ненесучих стінах. Об’єднання роздільного санвузла без втручання у вентиляційну систему. Об’єднання кухні з кімнатою за відсутності газопостачання. Перестановка сантехнічного обладнання в межах наявної мокрої зони. Об’єднання кімнати або кухні з лоджією чи балконом за умови збереження підвіконного блоку і без змін у системі опалення. Скління балконів і лоджій із дотриманням фасадної документації будинку. Демонтаж вбудованих шаф, комор, декоративних камінів.
Для квартир вільного планування в монолітно-каркасних будинках, до яких належить і Sister, цей перелік покриває більшість реальних побажань власників: нести навантаження в таких будинках доручено колонам і ядру жорсткості, а внутрішні перегородки зазвичай не несучі.
Що потребує проєкту та узгодження
Проріз у несучій стіні. Обов’язкове металеве підсилення двотавровою балкою або швелером із розрахунком перерізу під конкретне навантаження.
Перенесення або розширення мокрих зон.
Об’єднання газифікованої кухні з житловою кімнатою.
Приєднання балкона чи лоджії до житлового приміщення з демонтажем підвіконного блоку.
Перенесення кухні в інше приміщення квартири.
Вихід за межі приміщень квартири, поділ або об’єднання квартир.
Для таких робіт потрібен проєкт від сертифікованого проєктувальника і декларація про початок виконання будівельних робіт, яка подається до органу державного архітектурно-будівельного контролю, зокрема через Дію. Після завершення робіт об’єкт підлягає повторному прийняттю в експлуатацію.
Що заборонено категорично
Знесення несучих або зовнішніх огороджувальних стін без конструктивного розрахунку та підсилення. Демонтаж або зменшення вентиляційного короба: це загальнобудинковий елемент, який обслуговує кілька поверхів одразу. Розміщення мокрих зон над житловими приміщеннями сусідів знизу, виняток становлять лише перший поверх і дворівневі квартири. Розширення санвузла за рахунок житлової кімнати, за рахунок коридору чи комори – можна. Повне об’єднання газифікованої кухні з кімнатою без розділювальних дверей із ущільнювачем. Винесення радіаторів центрального опалення на балкон. Від’єднання від загальнобудинкової системи опалення. Видалення звукоізоляційних шарів підлоги з оголенням перекриття. Влаштування нових віконних прорізів і зміна форми чи кольору фасаду. Перенесення димовентиляційних виходів і магістральних труб.
Робоче рішення для газифікованих кухонь, яке проходить погодження без зауважень: розсувна скляна перегородка з ущільненням замість повного об’єднання.
Як визначити несучу стіну
За типом будинку орієнтири такі. Панельні будинки: майже всі внутрішні стіни товщиною понад 12 сантиметрів є несучими. Цегляні: несучі по периметру і вздовж центральної осі. Монолітно-каркасні новобудови: навантаження несуть колони та ядро жорсткості, більшість внутрішніх перегородок ненесучі.
Самостійно визначити несучу стіну за товщиною або матеріалом неможливо. Єдине надійне джерело – конструктивний план будівлі або розрахунок проєктувальника. Технічний паспорт будинку після введення в експлуатацію передається управителю: ЖЕКу, ОСББ або керуючій компанії, і саме там його варто запитувати перед плануванням змін.
Типова помилка, яка коштує дорого: перегородка, що виглядає як звичайна цегляна стіна, насправді виявляється замурованим вентиляційним стояком. Демонтаж означає відновлення за власний кошт із розкриттям перекриттів і роботами на сусідніх поверхах.
Перевага новобудови: зміни на етапі будівництва
Квартира вільного планування дає можливість, якої немає у вторинному житлі. Зміни в конфігурацію можна вносити ще під час будівництва будинку, до виготовлення технічного паспорта. Умова одна: зміни мають бути офіційно внесені в проєкт, щоб потрапити в технічний паспорт квартири, який власник отримує після введення будинку в експлуатацію.
Практично це означає, що покупець квартири в Sister на етапі будівництва може узгодити планування під себе заздалегідь і отримати документи, які вже відповідають фактичному стану. Ніякого узаконення постфактум при цьому не потрібно.
Для порівняння: погодження заднім числом займає 2-4 місяці навіть при нескладних змінах.
Процедура узаконення: п’ять етапів
Етап перший. Консультація інженера, оцінка обсягу змін і того, чи зачіпають вони несучі конструкції та інженерні мережі.
Етап другий. Замовлення нового технічного паспорта: 1800-2200 гривень, виготовлення 1-3 дні.
Етап третій. Підготовка проєкту, якщо роботи стосуються конструктиву, інженерії або фасаду: 5-10 днів.
Етап четвертий. Подання документів до ЦНАПу або органу архітектурно-будівельного контролю, для робіт із втручанням у конструктив – декларація про початок будівельних робіт.
Етап п’ятий. Технічна інвентаризація і реєстрація змін у Державному реєстрі речових прав.
Строки та вартість 2026 року. Спрощена процедура без проєкту: 4000-8000 гривень, 1-4 тижні. Повна процедура з проєктом: 10 000-25 000 гривень, 2-3 місяці. Судове узаконення: 20 000-50 000 гривень, від 3 до 12 місяців.
Якщо після перепланування співвідношення житлової та нежитлової площі не змінилося, вносити нові дані в Державний реєстр речових прав не потрібно, достатньо нового технічного паспорта. Якщо площі змінилися, потрібне звернення до нотаріуса.
Чим загрожує самовільне перепланування
Адміністративні штрафи: стаття 150 Кодексу про адміністративні правопорушення передбачає 17-51 гривню для громадян, при повторному порушенні 3400-8500 гривень. Стаття 96 за самовільну реконструкцію: 8500-17 000 гривень. За втручання, що загрожує безпеці, штрафи сягають 17 000 гривень і вище. Стаття 270-1 Кримінального кодексу передбачає позбавлення волі від 3 до 10 років при тяжких наслідках.
Практичні наслідки болючіші за штрафи. Квартиру неможливо продати, подарувати або передати у спадок: розбіжність технічного паспорта з фактичним станом виявляє нотаріус на етапі угоди. Банки не приймають таке житло в заставу за іпотекою, зокрема за програмою єОселя. Виникають проблеми зі страхуванням. За скаргою сусідів може надійти припис на відновлення первісного стану за власний кошт, типовий строк примусового відновлення 30-90 днів.
Окремо: перепланування, виконані до 9 квітня 2015 року, узаконюються за спрощеною процедурою в межах будівельної амністії.
Часті питання про перепланування квартири
Чи потрібно узаконювати перенесення ненесучої перегородки? Дозвіл не потрібен, але новий технічний паспорт замовити варто: без нього фактичне планування не збігатиметься з документами при продажу.
Чи можна об’єднати кухню з вітальнею у квартирі з електроплитою? Так, за відсутності газу таке об’єднання дозволу не потребує.
Чи можна перенести санвузол? Тільки в межах наявної мокрої зони без дозволу. Розширення або перенесення в інше місце потребує проєкту і не допускається над житловими приміщеннями сусідів знизу.
Скільки коштує узаконити перепланування в Києві у 2026 році? Від 4000-8000 гривень для простих випадків без проєкту до 10 000-25 000 гривень для змін із втручанням у конструктив.
Чи можна робити перепланування до отримання права власності? У квартирі новобудови зміни вносяться в проєкт на етапі будівництва за погодженням із забудовником. Самостійні роботи до підписання акта приймання-передачі не проводяться.
Що робити, якщо квартиру купили вже з неузаконеним переплануванням? Замовити технічний висновок про відповідність виконаних робіт нормам, далі йти стандартною процедурою узаконення. Якщо роботи виконані з порушеннями, спершу доведеться привести приміщення у відповідність до вимог.