Технічний паспорт на квартиру – це документ технічної інвентаризації, який фіксує планування, площі та технічні характеристики приміщень: поверховий план, експлікацію кімнат, загальну і житлову площу. Право власності техпаспорт не підтверджує, для цього існує Державний реєстр речових прав. Виготовлення займає 1-3 робочі дні і коштує 1800-3000 грн для одно- та двокімнатних квартир. З 2021 року кожен новий техпаспорт на квартиру реєструється в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва і отримує номер та QR-код.
Що містить технічний паспорт на квартиру
Титульний аркуш. Адреса, замовник, виконавець, серія та номер сертифіката інженера, дата інвентаризації, реквізити реєстрації в ЄДЕССБ.
Поверховий план. Креслення квартири з розмірами приміщень, розташуванням вікон, дверей, перегородок.
Експлікація. Перелік кожного приміщення з його призначенням, площею і висотою. Окремо вказується загальна, житлова і допоміжна площа.
Технічний опис. Матеріал стін і перекриттів, інженерні мережі, рік побудови, знос.
Як рахується площа: коефіцієнти для балконів
| Приміщення | Коефіцієнт |
|---|---|
| Кімнати, кухня, санвузол, коридор | 1,0 |
| Лоджія | 0,5 |
| Балкон, тераса | 0,3 |
| Холодна комора | 1,0 |
Приклад: лоджія 6 м² увійде в загальну площу як 3 м². Житлова площа включає лише кімнати, без кухні, санвузла, коридору і балконів. Для засклених балконів і лоджій частина виконавців застосовує інші коефіцієнти, тому їх варто уточнити в чинному порядку інвентаризації.
Як читати поверховий план: умовні позначення
| Позначення | Що означає |
|---|---|
| Товста суцільна лінія | несуча стіна або монолітна конструкція |
| Тонка лінія | перегородка |
| Розрив у лінії стіни з дугою | дверний проріз і напрям відкривання |
| Подвійна тонка лінія в стіні | віконний проріз |
| Цифри вздовж стін | розміри приміщення в метрах |
| Цифра в колі або номер у приміщенні | номер приміщення, який відповідає рядку експлікації |
| Дріб у приміщенні | у чисельнику номер, у знаменнику площа |
| Позначки ВК, ВШ | вентиляційний канал, вентиляційна шахта |
Номери приміщень на плані та в експлікації мають збігатися. Якщо в експлікації є приміщення, якого немає на кресленні, або площі не сходяться із сумою, документ повертають виконавцю на виправлення.
Нормативна база
- стаття 39-3 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»;
- Порядок проведення технічної інвентаризації, затверджений постановою Кабміну № 488 від 12.05.2023, форма техпаспорта наведена в додатку до нього;
- порядок роботи ЄДЕССБ, затверджений постановою Кабміну № 681 від 23.06.2021.
Попередня Інструкція про технічну інвентаризацію Держбуду № 127 від 2001 року є історичним документом: на неї посилаються старі техпаспорти, але нові виготовляються за порядком 2023 року.
Хто виготовляє техпаспорт на квартиру
Виготовити техпаспорт на квартиру може будь-яке підприємство, комунальне чи приватне, у штаті якого є відповідальний інженер з технічної інвентаризації з кваліфікаційним сертифікатом. Слово «БТІ» в назві компанії саме по собі такого права не дає.
Перевірте перед замовленням:
- серію та номер сертифіката інженера, вони вказуються на титульному аркуші;
- наявність доступу виконавця до ЄДЕССБ, бо внести техпаспорт у реєстр може лише інженер, який його виготовив.
Як отримати технічний паспорт на квартиру: покроково
- Оберіть виконавця із сертифікованим інженером.
- Подайте документи: паспорт або ID-картку, РНОКПП, правовстановлюючий документ або витяг із реєстру речових прав, попередній техпаспорт за наявності, довіреність, якщо замовляє не власник, дозволи на перепланування, якщо вона була.
- Забезпечте доступ інженеру для обмірів квартири.
- Отримайте техпаспорт на папері та з реєстраційним номером у ЄДЕССБ.
- Перевірте дані: площі, планування, адресу.
Скільки коштує техпаспорт на квартиру в 2026 році
| Площа квартири | Орієнтовна ціна | Строк |
|---|---|---|
| До 50 м² | від 1 800 грн | 1-3 робочі дні |
| 50-80 м² | від 2 200 грн | 1-3 робочі дні |
| 80-120 м² | від 2 800 грн | 2-5 робочих днів |
| Понад 120 м² | за запитом | до 7 робочих днів |
| Термінове виготовлення за 1 день | від 6 000 грн | 1 день |
У Києві ціни ближчі до верхньої межі. Єдиного державного тарифу немає.
Як перевірити техпаспорт у ЄДЕССБ
- Відкрийте портал e-construction.gov.ua.
- Перейдіть до розділу «Реєстр будівельної діяльності», далі «Документи будівельної діяльності» і «Технічна інвентаризація».
- Введіть реєстраційний номер у форматі ТІ01:XXXX-XXXX-XXXX-XXXX або відскануйте QR-код із документа.
Перевірка безкоштовна і не потребує реєстрації на порталі.
Якщо у вас старий паперовий техпаспорт, якого немає в реєстрі, він не втрачає чинності автоматично. Проте нотаріус під час продажу, дарування чи оформлення спадщини може вимагати внести його в ЄДЕССБ або виготовити новий.
Коли потрібен технічний паспорт на квартиру
- продаж, дарування, міна, якщо цього вимагає нотаріус;
- оформлення спадщини;
- поділ або виділення частки;
- іпотека та оцінка нерухомості;
- узаконення перепланування;
- програма відновлення житла після пошкоджень.
Зміна власника сама по собі не вимагає нових обмірів. Новий техпаспорт знадобиться, якщо змінилися планування або площа, зокрема після приєднання лоджії чи засклення балкона.
Техпаспорт у новобудові: що потрібно покупцеві
Техпаспорт на будинок. Технічну інвентаризацію будинку разом з усіма квартирами і нежитловими приміщеннями замовляє забудовник перед введенням будинку в експлуатацію. Це частина пакета документів для отримання сертифіката.
Автоматична реєстрація права власності. За законом № 2518-IX, якщо покупець мав зареєстроване спеціальне майнове право на квартиру, право власності реєструється автоматично в день, коли з ЄДЕССБ надходять відомості про введення будинку в експлуатацію. Власний технічний паспорт на квартиру для цього покупцеві замовляти не потрібно.
Старі схеми продажу. За договорами через фонди фінансування будівництва чи інвестиційними договорами покупець зазвичай сам замовляє інвентаризацію квартири, щоб зареєструвати право власності.
Коли знадобиться власний техпаспорт. Після перепланування, під час продажу, якщо цього вимагатиме нотаріус, для оформлення іпотеки на готове житло.
Проєктна площа і площа за обмірами
Площа квартири в договорі з забудовником є проєктною. Після будівництва інженер проводить обміри, і фактична площа може відрізнятися на кілька десятих квадратного метра. Порядок розрахунків за різницю прописується в договорі: забудовник повертає кошти за зменшення площі або покупець доплачує за збільшення за ціною метра з договору.
У квартирах ЖК Sister вільного планування внутрішні перегородки власник може зводити за своїм проєктом. Якщо зміни погоджено на етапі будівництва і внесено в проєкт, вони одразу потраплять у технічну документацію. Якщо ж перегородки змінюють після заселення, техпаспорт на квартиру доведеться оновити.
Перепланування і техпаспорт
Не кожна зміна в квартирі вимагає дозволів, але майже кожна зміна площі або планування вимагає оновлення технічної документації.
| Роботи | Потрібні погодження | Новий техпаспорт |
|---|---|---|
| Фарбування, заміна підлоги, плитки, дверей у старих прорізах | ні | ні |
| Встановлення або перенесення ненесучих перегородок | повідомлення про початок робіт за чинним порядком | так |
| Об’єднання кухні з кімнатою без газу | повідомлення, проєкт за потреби | так |
| Приєднання лоджії з демонтажем підвіконного блоку | проєкт, технічний висновок щодо конструкцій | так |
| Прорізи в несучих стінах і монолітних конструкціях | проєкт і технічне обстеження, часто заборонено | так |
| Перенесення мокрих зон над житловими кімнатами сусідів | заборонено | не застосовується |
У монолітно-каркасному будинку несучими є колони, пілони, діафрагми жорсткості та перекриття, а перегородки між кімнатами зазвичай ненесучі. Тому планування в таких квартирах гнучкіше, але будь-які роботи з монолітом погоджують окремо.
Чек-лист перевірки готового техпаспорта
- адреса збігається з витягом із реєстру речових прав до номера квартири;
- ПІБ власника та реквізити правовстановлюючого документа вказано без помилок;
- загальна площа відповідає договору або різниця пояснена обмірами;
- кількість кімнат і їхнє призначення збігаються з фактичним плануванням;
- балкони і лоджії враховано з правильним коефіцієнтом;
- на титульному аркуші є номер сертифіката інженера і дата інвентаризації;
- документ знаходиться в ЄДЕССБ за номером або QR-кодом.
Помилку в адресі чи площі простіше виправити одразу, ніж під час угоди, коли нотаріус призупиняє оформлення.
Типові помилки
- Замовлення в компанії без сертифікованого інженера.
- Техпаспорт без реєстрації в ЄДЕССБ.
- Старий техпаспорт після перепланування, що не відповідає фактичному стану квартири.
- Неповний пакет документів, через який виготовлення затягується.
- Плутанина між техпаспортом і документом про право власності.
Часті питання
Скільки діє технічний паспорт на квартиру? Безстроково. Новий потрібен лише після змін у плануванні чи площі, або якщо його вимагає нотаріус, банк чи оцінювач.
Чи можна отримати техпаспорт на квартиру онлайн? Замовити можна онлайн, але інженер все одно проводить обміри на місці. Готовий документ реєструється в ЄДЕССБ і перевіряється за номером.
Чи потрібен техпаспорт для продажу квартири в новобудові? Часто так: нотаріус перевіряє, чи відповідає фактичний стан документам. Якщо в квартирі не було перепланування і техпаспорт уже є в реєстрі, достатньо його.
Хто може замовити техпаспорт? Власник або особа за довіреністю від власника.
Чим техпаспорт відрізняється від витягу з реєстру речових прав? Техпаспорт описує квартиру технічно: планування, площі, конструкції. Витяг підтверджує, кому квартира належить.
Що робити, якщо в техпаспорті помилка в площі? Звернутися до виконавця для виправлення і повторної реєстрації в ЄДЕССБ. Якщо помилка впливає на розрахунки з забудовником, спиратися на договір і результати обмірів.