Ринок первинної нерухомості України змінився 10 жовтня 2022 року, коли набув чинності закон про гарантування речових прав на об’єкти, які будуть споруджені в майбутньому. Схеми продажу, за якими працювали всі забудовники до того, для нових проєктів більше не діють. Розбираємо, які документи має показати забудовник, які підготувати покупцеві, і як виглядає угода на кожному етапі.
Що змінив закон 2518-IX
Ключова дата – 10.10.2022. Якщо дозвіл на будівництво отримано до неї, допускається продаж майнових прав за старою схемою. Якщо після – забудовник зобов’язаний працювати через одну з трьох легальних форм: продаж майбутнього об’єкта нерухомості, фонд фінансування будівництва або цільові облігації.
Майбутній об’єкт нерухомості, скорочено МОН – це складова частина будівлі на етапі спорудження. При продажу такого об’єкта покупець реєструє спеціальне майнове право у Державному реєстрі речових прав через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва. Практична різниця з попередньою схемою величезна: раніше до завершення будівництва в реєстрі не було жодного запису про права інвестора, тепер такий запис з’являється одразу після угоди.
Друга норма закону: забудовник зобов’язаний заморозити гарантійну частку об’єктів до введення будинку в експлуатацію. Для Києва, Львова, Одеси, Харкова й Дніпра це 10 відсотків, для решти регіонів 5.
Документи забудовника: що вимагати до підписання
Перелік, який має бути наданий на запит або доступний у відділі продажу.
Документи на земельну ділянку: право власності або договір оренди з цільовим призначенням за кодом 02.01, тобто для будівництва і обслуговування житлового будинку. Містобудівні умови та обмеження забудови ділянки. Дозвіл на виконання будівельних робіт: для будинків від п’яти поверхів потрібен саме дозвіл, декларація допустима лише для малоповерхових об’єктів. Технічні умови на підключення води, каналізації, електрики й тепла. Проєктна документація з експертним звітом. Витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб. Типовий договір, який ви підпишете.
Важлива поправка до старих порад: ліцензування будівельної діяльності в Україні скасовано постановою Кабміну від 13 березня 2020 року. Вимагати ліцензію не потрібно, натомість перевіряється сертифікація конкретних виконавців – проєктувальників, інженерів технагляду.
Де перевірити забудовника самостійно
Реєстр юридичних осіб на порталі Мін’юсту: дата реєстрації компанії, статутний капітал, бенефіціари, статус, КВЕДи. Єдина державна електронна система у сфері будівництва: дозволи на будівельні роботи, паспорт об’єкта, дані про введення в експлуатацію. Публічна кадастрова карта: цільове призначення ділянки. Єдиний реєстр судових рішень: судові спори за участю забудовника. Реєстр боржників. Державний реєстр речових прав: наявність зареєстрованих спеціальних майнових прав на квартири комплексу.
Додатковий непрямий маркер надійності – акредитація комплексу за програмою єОселя. Банк-партнер і Укрфінжитло перед акредитацією самостійно перевіряють правовстановлюючі документи, і це фактично друга незалежна перевірка. Квартири в ЖК Sister доступні за єОселя через Sky Bank та Укргазбанк зі ставками від 3 відсотків.
Документи покупця: базовий пакет
Паспорт або ID-картка з витягом про місце реєстрації. Реєстраційний номер облікової картки платника податків. Свідоцтво про шлюб, якщо перебуваєте у шлюбі. Нотаріально засвідчена згода другого з подружжя на купівлю. Для покупки на дитину додатково: свідоцтво про народження та податковий номер дитини.
Для іпотеки додається довідка про доходи за останні шість місяців, копія трудового договору або витяг з реєстру застрахованих осіб, документи про склад сім’ї. За програмою єОселя також підтвердження пільгового статусу, якщо ви претендуєте на ставку 3 відсотки.
Типи договорів: що ви насправді підписуєте
Договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості. Актуальна форма для проєктів із дозволом після 10.10.2022. Реєструється спеціальне майнове право.
Договір купівлі-продажу майнових прав. Допустимий лише для об’єктів із дозволом до 10.10.2022.
Попередній договір. Фіксує ціну і строк укладення основного договору, зазвичай супроводжується бронювальним платежем.
Участь у фонді фінансування будівництва. Кошти проходять через банк-управитель.
Цільові облігації. Рідкісна на практиці схема.
Договір з житлово-будівельним кооперативом – це форма, яка не дає покупцеві захисту закону 2518-IX. Її наявність на новому об’єкті варто розцінювати як привід для додаткових питань.
Що перевірити в тексті договору
Повні реквізити об’єкта: секція, поверх, номер, проєктна площа, характеристики. Ціну і порядок її зміни: чи прив’язана вона до курсу, індексу, чи фіксована. Строк введення в експлуатацію з конкретним кварталом. Відповідальність забудовника за прострочення і механізм компенсації. Умови розірвання і повернення коштів. Порядок дій при відхиленні фактичної площі від проєктної: хто і як доплачує різницю. Перелік комплектації квартири: у Sister це вхідні двері, вікна з п’ятикамерним профілем, стяжка, опалення, лічильники, стартовий пакет Ajax.
Оплата: як передавати гроші
Безготівковий розрахунок на рахунок забудовника – базовий варіант. Акредитив використовується, коли сторони хочуть прив’язати розкриття коштів до реєстрації прав. Готівковий розрахунок обмежений лімітом і для угод такого розміру не застосовується.
Розстрочка від забудовника оформлюється графіком платежів у договорі. У Sister схема така: перший внесок від 30 відсотків із базовою знижкою 5 відсотків, залишок до 12 місяців із надбавкою 8 відсотків, понад 12 місяців – 8 відсотків плюс 0,5 відсотка за кожен наступний місяць, строк розстрочки до здачі відповідної черги. При стовідсотковій оплаті діє знижка 5 відсотків.
Податки і збори при купівлі первинки
Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування: 1 відсоток від суми договору, сплачує покупець до нотаріального посвідчення. Без квитанції нотаріус угоду не посвідчить. Від збору звільняються ті, хто купує житло вперше за документального підтвердження, і особи на квартирному обліку.
Державне мито: 1 відсоток від вартості за договором. Послуги нотаріуса: орієнтовно 1 відсоток, ціна договірна. Витяг з Державного реєстру речових прав: 40 гривень. Технічний паспорт на квартиру: 400-750 гривень, виготовлення 1-5 робочих днів.
Адміністративний збір за реєстрацію права власності залежить від строковості: за 5 робочих днів близько 800 гривень, за 2 робочі дні близько 8000, за добу близько 16 000, за дві години близько 40 000 гривень.
Таймлайн угоди: що коли відбувається
За два-чотири тижні до угоди: перевірка забудовника за реєстрами, вивчення типового договору, за потреби юридична консультація, бронювання лота.
За тиждень: збір особистих документів, нотаріальна згода подружжя, узгодження фінальної редакції договору, підготовка коштів на рахунку.
День угоди: сплата пенсійного збору і держмита, підписання договору у нотаріуса, реєстрація спеціального майнового права, отримання витягу.
Період будівництва: платежі за графіком розстрочки, збереження всіх квитанцій і актів звірки.
Після введення в експлуатацію: отримання довідки про повну оплату, замовлення технічного паспорта, огляд і приймання квартири, підписання акта приймання-передачі.
Фінал: реєстрація права власності, отримання витягу з Державного реєстру речових прав. Свідоцтва про право власності з 2016 року не видають, витяг є єдиним підтвердженням.
Питання, які ставлять найчастіше
Чи можна купити квартиру в новобудові без нотаріуса? Ні. Договір щодо майбутнього об’єкта нерухомості підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.
Скільки триває реєстрація права власності? Стандартний строк 5 робочих днів, за додаткову плату процедура прискорюється до двох годин.
Що робити, якщо фактична площа квартири відрізняється від проєктної? Порядок доплати або повернення різниці має бути прописаний у договорі. Різницю рахують після обмірів БТІ за фактичною ціною метра.
Чи потрібна згода дружини або чоловіка, якщо квартира купується в розстрочку? Так, і на укладення договору, і на подальші розпорядчі дії з об’єктом.
Які документи знадобляться при перепродажі до введення будинку в експлуатацію? Договір, довідка забудовника про сплачені кошти, витяг про зареєстроване спеціальне майнове право, згода забудовника на переуступку, якщо вона передбачена договором.
Чи можна оформити квартиру одразу на неповнолітню дитину? Так, обмежень немає, дозвіл органу опіки для купівлі не потрібен. Він знадобиться пізніше, якщо квартиру доведеться продавати до повноліття.